قبل خوضك في سوق العقارات إليك 10 نصائح للاستثمار العقاري الناجح
افضل 10 نصائح للاستثمار العقاري
الاستثمار العقاري الناجح هو من من الوسائل الموثوقة نحو تحقيق الثراء. فكل ما عليك فعله هو شراء قطعة أرض، ثم قم ببناء وحدات سكنية لتأجيرها؟ وهذه إحدي الطرق الشائعة لتحقيق النجاح المالي. ولكن إذا أردت النجاح في الاستثمار العقاري فيجب أن تعرف بأن سوق العقارات في حالة تطور مستمر، وليس فقط من حيث إختيار الناس للموقع الذي يرغبون في السكن فيه فحسب بل أن تتوفر مستلزمات أخري.
يقدم الاستثمار العقاري عائد استثماري اعلي من الأسهم مع الأخذ بقلة التقلبات الاستثمارية، فعندما يتحسن السوق العقاري ترتفع اسعار العقارات.
 |
| 10 نصائح للاستثمار العقاري |
لماذا الإستثمار العقاري مشروع مربح؟
مع إرتفاع عدد سكان العالم بات بناء المنازل علي الأراضي الزراعية تهديداً كبيراً علي السلة الغذائية، فقامت العديد من حكومات العالم بوضع قيود صارمة علي البناء علي الأراضي الزراعية.
فبات من الأنسب للمستثمرين بناء عقار سكني مكون من عدة طوابق مكونة من عدة شقق سكنية لتوفير السكن للكثير من الأسر الباحثة عن مسكن لها، وهذا أحد الأسباب التي جعلت من الإستثمار العقاري مجال مربح. والأن دعونا نخبركم بأهم 10 نصائح للاستثمار العقاري التي من شأنها أن تجعل منك مستثمر عقارات ناجح.
1. اختيار السوق والوقت المناسبين
إذا كنت تتطلع للإستثمار العقاري الناجح فمن الضروري أن تفهم السوق المحلي بشكل معمق، وليس الإكتفاء بقرأة الأخبار. والقاعدة الأساسية للنجاح في مجال الاستثمار العقار هي تجنب الأسواق ذات الاسعار العالية.
فهناك بعض المستثمرون الذين يتفاخرون بشراء عقارات باهظة الثمن وإنتظارهم إرتفاع اسعار عقاراتهم، ولكنهم قد لا يعلمون بأن هناك تبعات لهذا الإرتفاع من أبرزها إرتفاع نسبة خطر خسارتك لأموالك بسرعة. فأسواق العقارات تتحرك كدورات نتيجة الرغبة في تحقيق عوائد اقتصادية، وتمر كل سوق عقارية بمرحلة مختلفة قليلاً من دورة الإسكان الخاصة بها.
بدل من الغوص في تلك المخاطرة قم بالتوجه نحو سوق العقارات الذي يكون في مرحلة النمو، حيث يزداد فيه نسب البيع والأسعار ناهيك عن تحمل التكاليف، وتكون نسب المنافسة منخفضة.
السوق هي من تقوم بتحديد استراتجيتك عند اختيارك للسوق الذي تنوي الإستثمار فيه. ففي الغالب في البنايات الجديدة يكون هناك زيادة مؤقتة في العرض وانخفاض في الأسعار، ويستمر الأمر علي هذا الحد لمدة تبدأ من سنة إلي ثلاث سنوات حتي تبدأ الأسعار في الإرتفاع.
من أجل تحقيق النجاح في الاستثمار العقاري، يجب أن تولي اهتمامًا أيضًا للموقع المنشئ فيه العقار. قم بالإستثمار في الأحياء التي تتوقع أن يكون فيها كثافة سكانية عالية، والأحياء المميزة التي تشهد تطورات مستمرة، والتي يتوفر فيها جميع الخدمات الأساسية. وهناك عدة نقاط عليك أخذها بعين الإعتبار، مثل:
- إختر مكان يكون فيه معدل جريمة منخفض
- يحتوي علي بني تحتية مميزة مثل المدارس، والمستشفيات، وغيرها
- يتيح الوصول إلى المنتزهات والوجهات الترفيهية
- مكان يوفر الرعاية الطبية
- اماكن مناسبة للعائلة
- سهولة الوصول إلى وسائل النقل العام
- يحتوي علي أسواق ومطاعم بالقرب منه
- بالنسبة للاسخاص الذين لا يملكون سيارات ضع موقعك يقدم لهم سهولة المشي لوجهتهم سواء مدرسة مستشفي أو اي من الخدمات اللوجستية
كل ذلك يترجم إلي زيادة الطلب علي العقارات. وإذا كان العرض من المساكن يكفي لتلبية الطلب، فلا ينبغي للمستثمرين العقاريين أن يفوتوا الفرصة لأن أسعار الدخول للمساكن ما زالت معقولة.
نصيحتي لك هي أنه من الأفضل لك أن تتجنب أي منطقة تعتمد على محرك اقتصادي واحد مثل السياحة أو صناعة معينة. فديترويت، على سبيل المثال، كانت سوقًا يعتمد اقتصادها بشكل كبير على صنع السيارات. وعند فشل هذا المشروع ترك الكثير من الناس مساكنهم، ما أدى إلى انخفاض كبير في قيمة المساكن.
وقام الناس بترك شققهم المؤجرة بسبب عدم توفر فرص عمل آخي لهم وأصبحت جميع المساكن المؤجرة فارغة. فنتج عن هذا الفشل للمشروع إنخفاض حاد في الوظائف، وفي النهاية لم يتبقي في تلك المنطقة إلا عدد قليل من الأشخاص القادرين على العيش هناك. ومع إرتفاع العرض أمام الطلب إنخفضت الأسعار بشكل كبير جداً فأصبح عدد المنازل أكثر من عدد الأشخاص الراغبين في العيش فيها.
2. شراء العقارات بسعر منخفض
فكما نعرف أن العائد يتوقف علي سعر السلعة التي إشتريتها، ولكن يجب عليك اخذ النقاط المذكورة أعلاه لتتمكن من جني ثمار استثمارك العقاري. فقد تتمكن من شراء عقار صغير في منطقة غير أمنة، وهذا سيجعل من سعر الإيجار منخفض أيضاً.
3. الاستفادة من السوق المخفية
الحالة المثالية هي شراء عقار من بائع يريد بيع عقاره، حيث يمكنك الحصول عليه بسعر أقل بكثير من قيمته السوقية. لا تفكر في المزادات التي تبيع الرهن العقاري يمكن أن تؤدي هذه المزادات إلى صفقات ضخمة، وربما تجد بأن هذا العقارات يحتاج إلى إصلاح.
بدلاً من ذلك، قم بالبحث عن عقارات لمالكين لم يقوموا بعرضها في السوق بعد. مثال بسيط علي ذلك، الأزواج الذين يواجهون الطلاق أو العائلات التي ترغب في تقيم تركة ذويهم بعد وفاتهم هم البائعون المطلبون؛ لأن تفكيرهم الوحيد هو الحصول على المال، مما يزيد من احتمالية حصول المستثمر على منزل في حالة جيدة وبسعر مناسب.
4. فهم تكاليفك مقدمًا
إذا كنت مبتدئًا في مجال الاستثمار العقاري، من الضروري أن تكون على دراية بالتكاليف مسبقًا. الأمر لا يتعلق فقط بسعر العقار وعمولات الوكلاء. ستحتاج أيضًا إلى تغطية نفقات الإصلاحات، حيث لا يعرف العديد من المستثمرين الجدد كيفية تقدير التكاليف بدقة عند إصلاح الأساسات المتصدعة أو معالجة المشكلات الكهربائية أو إصابة العقار بالآفات.
لا تفترض أنه يمكنك حل المشكلة ببساطة من خلال تخصيص بعض الوقت في عطلات نهاية الأسبوع لإضافة طبقة جديدة من الطلاء. معظم أعمال الصيانة المنزلية يمكن أن تقلل من قيمة المنزل، ومحاولة إصلاح المشكلات الكهربائية والسباكة بنفسك قد تجعل العقار غير قابل للبيع ما لم تكن تمتلك المهارات اللازمة للقيام بذلك بشكل صحيح. كما أن الكثير من الأشخاص يغفلون عن تخصيص ميزانية لتكاليف الإغلاق أو التأمين أو تكاليف المرافق، مما قد يؤدي إلى خسائر مالية في الصفقة.
5. فهم السوق
فهم السوق يعد من النصائح الأساسية للاستثمار العقاري لتفادي المشاكل عند الاستثمار في العقارات. سيساعدك التعرف على سوق العقارات في تقييم سعر العقار الاستثماري. تأكد من معرفة قيمة المنزل النموذجي في المنطقة لكل قدم مربع، بالإضافة إلى الإيجار الذي يمكنك الحصول عليه من عقار استثماري معين.
قم بتجديد العقارات بطرق تجعلها أكثر جاذبية للمشترين المحتملين. على سبيل المثال، لا تقلل أبدًا من عدد غرف النوم في الشقق المناسبة للعائلات، كما لا ينبغي عليك تقليل حجم الخزانة أو تقليص مساحة الحمام الرئيسي لتركيب حوض استحمام ساخن قد لا يستخدمه الكثيرون في المنطقة. تجنب تدمير حديقة خضراء لبناء مسبح إذا كان الطلب عليه قليلًا.
إذا استثمرت الوقت والجهد لفهم سوق العقارات المحلي لديك، يمكنك تحسين فرصك بشكل كبير لتحقيق النجاح في مجال الاستثمار العقاري.
6. إدارة المخاطر في الاستثمار العقاري
هناك العديد من الوسائل التي يمكنك من خلالها السيطرة على المخاطر في الاستثمار العقاري. أولاً، تجنب الانغماس في ديون كبيرة، فعند شراء عقار استثماري للبيع حاول أن تدفع مقدمًا بنسبة 10% على الأقل، ومن الأفضل أن تكون 20% لأنها تلغي الحاجة للتأمين.
من الأفضل أن تضع في اعتبارك أن الاستثمارات العقارية غالباً ما تكون أكثر تكلفة من الاستثمارات الخاصة، وغالبًا ما تحمل معدلات فائدة أقل على القروض. ثانياً، يجب أن تحتفظ بمدخرات نقدية كافية. هذا سيساعدك في تقليل خطر اضطرارك لبيع العقار بسرعة وبسعر منخفض، إذ سيمكنك وجود المال الكافي من الاحتفاظ بالعقار لفترة أطول قبل الحاجة إلى بيعه. بفضل الاحتياطي النقدي الأكبر، ستكون قادرًا أيضًا على تغطية تكاليف الإصلاح غير المتوقعة قبل طرح العقار في السوق.
يمكنك الحصول علي قرض لإصلاح العقار، لكن ذلك سيأتي مع معدلات فائدة مرتفعة تؤثر سلبًا على أرباحك. إدارة المخاطر بشكل صحيح يمكن أن تعزز فرصك في النجاح في الاستثمار العقاري. تجنب شراء العقارات التي تبدو حساباتها ضعيفة بسبب قلقك من تفويت الفرصة.
لا تتعلق بالعقار بشكل عاطفي، لأنك لن تعيش فيه – بل سيقيم فيه شخص آخر. كن واعيًا لقدرتك على تحمل المخاطر، واتخذ الخطوات اللازمة لإدارة هذه المخاطر، سواء كان ذلك بتجنب العقارات التي تحتاج إلى إصلاحات أو تحسين وضعك المالي قبل الشراء.
وإذا كنت غير قادر على التعامل مع التكاليف المتعلقة بإصلاح وبيع العقار، سيكون من الأفضل لك شراء عقار جاهز للاستخدام.
7. ابحث عن العقار الأفضل ضمن فئته - وليس "الأجمل" بشكل عام
هناك خطاء شائع يرتكبه مستثمري العقارات، وهو سعي المستثمر إلي تطوير وتحديث عقاره ليكون أجمل عقار في المنطقة وتحويله إلي عقار فاخر، ولكن هذه المنطقة قد تكون سكنات لعمال، وهنا تقبع المشكلة في أن المستثمر لن يؤجر العقار بنفس السعر الذي يتوقعه بل ما سيحدد ذلك هو المنطقة التي يقع العقار فيها ما يعني إهدار وخسارة المال.
لذلك يُعد الافراط في تجديد العقار اهدارًا للمال لذلك، ينصح بإضافة لمسة مميزة لعقارك بعقلانية. كمثال، لا تقم بتحويل مبني المكاتب إلي مبني فخم. بل يجب أولاً إصلاح كل ما هو مكسور أو تالف، ثم إجراء تغييرات بسيطة من شأنها إبراز جمالية المكان دون أن تؤثر على الميزانية بشكل كبير. ومن هذه الخيارات، استخدام طلاء ثنائي اللون بدل من الاحادي، وتحسين شكل المكان بتوزيع صناديق قمامة وموزعات صابون.
بإختصار قيم كل شئ علي حسب الإيجار الذي سيتم دفعه لك من الساكنين، ولا تنسي عدم الإفراط أو التقصير بل كن وسطًا.
8. زيادة قيمة العقار
تتوفر العديد من الطرق التي تمكنك من زيادة العائدات من عقارك. يمكنك تأجير مساحة امام عقارك لوضع ماكينة صراف الي، او يمكنك تأجير مكان فارغ لمتجر صغير، هذا من شأنه عمل دخل سلبي قد يغطي علي فشل اوجه اخري كشقة فارغة او غير ذلك.
وهناك افكار اخري لزيادة دخل العقار، أن تعرض علي ساكني الشقق خدمات جمع القمامة بمقابل شهري بسيط، او تعين حارس امن أو بواب للعقار. بهذه الأفكار ستتمكن من زيادة دخلك من الإيجارات وتكون قد طورت عقارك وجمعت المال الذي أنفقته.
وهناك طريقة أخرى متبعة ألا وهي تحسين المنزل! فبدلاً من شراء المنزل وإصلاحه ثم بيعه لمشتري آخر، يمكنك استئجاره بدلاً من شرأه. بعد انتقال المستأجر وتوقيعه على عقد إيجار، يمكنك البدء في البحث عن مشترين. يعرف هذا النوع من العقارات بالعقار الإيجاري الجاهز، ويمكن بيعه بسهولة لمستثمر جديد يسعى للدخول في مجال العقارات دون أية تعقيدات.
9. اطلع على قوانين ولوائح بلدك المتعلقة بالاستثمار في العقارات
لا تقم بتحويل الطابق السفلي إلى وحدة إيجارية ثانية حتى تتحقق من القوانين إذا كانت تتيح لك ذلك. ولا تحول الطابق الأول من المبنى إلى مساحة تجارية إذا كانت قوانين تقسيم المناطق المحلية تمنع ذلك. كن حذراً بالنسبة لقواعد تشغيل خدمات الطعام قبل استبدال منطقة الاستراحة المليئة بآلات البيع بمحل صغير للسندوتشات. لا تفترض أبداً أنه يمكنك إضافة غرفة أخرى أو طابق ثانٍ للمبنى من دون تصريح من البلدية. تأكد من معرفة نوع الأنشطة التي تتطلب الحصول على تصريح قبل المبادرة بها.
10. فكر في طرق جديدة للاستثمار في العقارات.
تذكر بأن الاستثمار في العقارات لا يقتصر على اختيار الاستثمار في منازل العائلة أو المباني السكنية فقط، بل يمكنك أيضًا الاستثمار في المكاتب والمجمعات التي تحتوي على مخازن والمساحات الصناعية والمستودعات.
فجميع هذه الأنواع من الاستثمار العقاري تتيح لك تحقيق دخل من الإيجارات. وفي حالة المكاتب والمباني الصناعية، قد تتمكن من تقليل التكاليف الإجمالية من خلال عقد إيجار ثلاثي، حيث يقوم المستأجر بتغطية التأمين الأساسي ودفع ضرائب الملكية والصيانة. وبالتالي، ستحصل على تدفق نقدي ثابت من استثمارك مع تقليل النفقات من جيبك.
أسهل طريقة لتصبح مستثمرًا عقاريًا ناجحًا
تُعتبر العقارات خيارًا استثماريًا ممتازًا لأولئك الذين يسعون لتحقيق النجاح المالي. إن التوجه نحو أن تصبح مستثمرًا عقاريًا ناجحًا يُعد خطوة مهمة نحو الوصول إلى الحرية المالية التي تطمح إليها. يُوفر الاستثمار في العقارات فرصًا لتحقيق تدفق نقدي مقارنةً بسوق الأسهم.
ومع ذلك، يجب أن تكون حذرًا لتفادي الأخطاء التي قد تجعل أحلامك بالثراء عبر الاستثمار في العقارات تتحول إلى كوابيس في محكمة الإفلاس. يُشير التدفق النقدي الجيد من العقارات المُؤجرة إلى أن الاستثمار مُربح، وهذا أمر مُسلّم به. وعلى النقيض، يُشير التدفق النقدي السيء إلى أنه لن يكون لديك ما يكفي من الأموال لتسديد ديونك. لذا، يعد العثور على فرصة استثمارية جيدة أساسيًا للنجاح في هذا المجال.
كلما كانت تكلفة العقار الاستثماري أقل، انخفضت نفقاتك التشغيلية. يمثل الاستثمار العقاري فرصة دائمة، إلا أن جوانب هذا الاستثمار يمكن أن تختلف اعتمادًا على حالة الاقتصاد وسوق العقارات. كمستثمر عقاري، يجب أن تظل واعيًا بكل فرصة متاحة. من المهم الحفاظ على عقل مفتوح في مجال الاستثمار العقاري لضمان نجاحك. هذا ما إستطعنا جمعه من نصائح للاستثمار العقاري ارجو أن تكون قد إستفدت شكرا جزيلا للقرأة ونتطلع لسماع رائيك في التعليقات بالأسفل.
تعليقات
إرسال تعليق